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投资房地产,红星迈凯轮的财务表现

    2018年1月,著名的家电业领军人物米歇尔在A股上市。根据招股说明书的财务数据,公司的业绩非常出色,上市当之无愧。所有的指标都很棒。从利润表和现金流量表的内容来看,公司销售的产品也回收了现金。

    该公司的毛利率和净利率也很好。

    全年总利率为70%左右,净利率为40%左右。这是一个很好的球员。

    但是怎么了?公司的财务数据真的看起来这么好吗?

    比较公司过去10年的净资产回报率,我们发现它在2012年开始急剧下降。

    那一年发生了什么事?

    我们先看看这是什么公司。

    迈凯轮还需要问吗?当然,这是家常便饭。在Wind的分类中,它被划分为零售业。在招股说明书自我介绍中,公司声称目前主要业务是家居装饰和家具购物中心的经营、管理和专业咨询服务。公司通过自营和试运行,为“红星美凯龙”家居购物中心的商家、消费者和合作伙伴提供全方位的服务。

    打开公司的年度报告,发现这不是一家纯粹的零售公司,更像是一家收租物业公司。从收入构成来看,租金管理费及相关内容超过80%,有点像陆家角。

    新的零售概念?似乎没有。因为公司自己的销售和家居装饰业务只占总收入的3%。

    打开公司的财务报告,发现这家公司的业务定位模糊,财务技术也不错。

    房地产投资秘诀

    2010年,财政部颁布了《投资性房地产会计准则》,迈凯轮早些时候开始实施。根据风电数据,迈凯轮在2013年的年度报告中报告投资房地产余额为5819亿元。如前所述,今年年初,该公司的净资产回报率急剧下降。

    投资房地产和普通房地产有什么区别?

    顾名思义,投资性房地产是用来投资房地产,或出售或租赁,与普通房地产的最大区别在于投资性房地产不需要折旧。

    根据Wind的数据,在2018年的三季度报告中,房地产公司在上市公司的房地产投资额中排名最高。不难理解,房地产公司的投资性房地产是用于销售或租赁的。

    前20名的公司中有一些非常有趣,甚至很奇怪。

    排名第一的不是万科,而是迈凯轮。迈凯轮的所有财产都是投资性房地产,总计777亿元(超出迈凯轮的固定资产,房屋建筑量为0)。第三位是中国平安,高达476亿元。事实上,平安已成为一家知名的金融房地产企业,拥有近20家控股房地产子公司。

    所以让我们认真看看迈凯轮的投资房地产。虽然从会计准则的角度来看,公司这样做并非不恰当,但这种会计处理实际上美化了公司的业绩。

    如果按普通建筑物计提折旧,估计公司每年需要折旧20多亿元,折旧率为5%,而公司2017年的净利润为42.78亿元。

    根据迈凯轮的逻辑,777亿个住宅区都不用于办公和商业用途。我们相信,但是公司对投资性房地产的其他会计方法使得利润表看起来不错。

    根据会计准则,投资性房地产的会计基础有两种,一种是历史成本法,另一种是公允价值法。所谓历史成本就是利用该估价方法取得小商品城等房地产的发票价格,公允价值法则是根据年底的市场价格进行估价。

    这两种会计方法有什么区别?

    公允价值法可以“虚增”资产和利润。由于中国目前的房价仍然在上游范围内,而且价格继续上涨,迈凯轮的房地产增值也包含在当前的利润中。粗略计算,房地产增值带来的利润约占净利润的30%。

    如果我们对迈凯轮的利润表进行清洗,按照传统的会计方法进行处理,净利润将几乎减半。

    事实上,如果采用传统的会计方法,迈凯轮的净资产回报率将大大提高。为什么公司宁愿降低净资产回报率来采用这种会计方法?

    究其原因,主要是我国投资市场对市盈率越来越重视,提高市盈率最简单的方法就是增加利润。

    由于对利润的不懈追求,还有一个与投资房地产相关的金融粉饰项目:迈凯轮盈利的利息资本化。

    那是什么意思?

    在建设房地产和设备安装过程中,发生的借款费用可以不计入财务费用,而计入固定资产。

    利息资本化与财务费用会计有什么区别?

    资本化可以增加当前的利润。以迈凯轮2017年的年度报告为例,该公司的资本化利息为2.2亿元。

    因此,迈凯轮辉煌业绩的背后是围绕投资性房地产会计科目的财务技术。与同行相比,该公司的“真实”表现几乎有50%的折扣。

    2。有投资房地产的上市公司

    根据Wind2018季度报告数据,根据投资规模对房地产余额进行筛选,在前100名中,除了房地产公司和租赁、房地产公司(如陆家角)外,以下需要额外关注。为什么我们要注意,因为这些公司的业务重心稍有偏离。

    1。通信和情报联盟。经营部分工业园区业务。这家公司有一个很大的特点,净利润超过50亿,政府补贴超过7亿。

    2。晨鸣纸业。经营部分酒店业务。除了投资房地产,晨鸣纸业还从事金融租赁业务。造纸设备很贵。如果一些中小企业买不起,他们能做什么?来租我吧。晨明纸业已成立专业融资租赁公司,由工业企业向资本企业转型。仅在2017年,融资租赁的销售额就超过了20亿。

    三。石北高科技公司。公司本身没有问题,只是被炒了鱿鱼。从书中看,它实际上是一家以出租和销售工业园区为主的房地产公司。此外,它还有十多家投资业务的子公司。

    4。苏宁很容易买到。每年,销售附属房屋的苏宁,开始在18层地区的济宁、滁州等地级城市建设苏宁广场。它可能通过向母公司出售投资性房地产来赚取巨额利润。

    5。中兴。公司将一部分房地产出租给关联公司,然后收取租金,按照公允价值法计算,每年通过这部分房地产获得丰厚的利润。

    三、总结

    投资性房地产应从两个方面考虑。

    首先,作为租赁型房地产企业的主营业务,园区型房地产企业的图书上存在投资性房地产是很正常的。

    其次,由于投资性房地产不需要折旧,因此有必要将其纳入投资性房地产。所有住宅和建筑物都包括在投资性房地产中,这种方式有利润变更的嫌疑。虽然迈凯轮目前的现金流是好的,它的利润是相对高的水分。

    这篇文章的作者穿过银河。未经授权不得复制。本文是作者的独立观点,并不代表华尔街的地位。现在通过银河和华尔街,我们共同推出了一门财务课程——10分钟了解财务报告,用22个真实的上市公司案例教你手拉手进行财务排雷,欢迎大家来扫描二维代码学习。

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全建倒闭风暴的背后:频繁安全事故的实际控制者已经踏入资本市场

    摘要

     【权健陷风波背后:安全事故频发 实控人已涉足资本市场】12月25日下午,微信公众号丁香医生一篇题为《百亿保健帝国权健,和它阴影下的中国家庭》的文章描写到,三年前内蒙古自治区患癌女童周洋的家人让女儿放弃化疗,转而服用权健公司的抗癌产品,最终小女孩病情恶化身亡。权健公司所经营的火疗业务也多次出现在危害消费者生命安全的事故中。在中国裁判文书网上,经记者不完全统计,共发现了10起与权健公司火疗事故相关的判决。(每日经济新闻)

    

    

    

       曾被央视曝光存在保健品销售乱象的权健自然医学科技发展有限公司(以下简称权健公司),再次引发舆论热议。  12月25日下午,微信公众号丁香医生一篇题为《百亿保健帝国权健,和它阴影下的中国家庭》的文章描写到,三年前内蒙古自治区患癌女童周洋的家人让女儿放弃化疗,转而服用权健公司的抗癌产品,最终小女孩病情恶化身亡。权健公司所经营的火疗业务也多次出现在危害消费者生命安全的事故中。在中国裁判文书网上,经记者不完全统计,共发现了10起与权健公司火疗事故相关的判决。  权健集团创始人束昱辉,以投资中超足球队“天津权健”和高调的风格为大众所熟知,其在资本市场上同样出手阔绰。2016年,权健集团出资4.3亿元参与上市公司原丰东股份的重组,如今束昱辉持有更名为金财互联(002530,SZ)的上市公司股权。而当时的文件披露,权健资产版图数量颇多,旗下有4家肿瘤医院,还涉足房地产开发,参股银行等业务。  涉10起关于火疗事故的判决  三年前,内蒙古自治区患有骶尾部恶性生殖细胞瘤的小女孩周洋,经过化疗,原本体征逐渐稳定,但在权健公司的介入下,小女孩家人放弃化疗,转而让女儿使用这家公司的抗癌产品,数月后,小女孩癌症扩散不治身亡。  上述情节来自近日引发热议的一篇文章。除此之外,文章作者还起底了权健公司所经营的“火疗”业务。《每日经济新闻》记者注意到,多家媒体此前曾报道过,权健公司的火疗业务对顾客造成人身伤害。在中国裁判文书网上,记者不完全统计,发现了10起与权健公司火疗事故相关的判决。  2016年3月,深圳顾客肖女士在“权健自然医学美容院雅丽工作室”(以下简称权健美容室)拔火罐时因工作人员操作不当,导致右上肢、胸腹及后背等多处皮肤被酒精火焰烧伤,后接受了整形治疗。肖女士随后将权健公司和权健美容室人员告上法庭,经过长达2年的官司,2018年5月深圳市中级人民法院作出终审裁决,判定权健公司和涉事的权健论文检测系统_永生的和平鸽网美容室人员一起承担责任。  这种危险的“火疗”疗法,在国家知识产权局官网中,权健公司所申请的专利“一种用于火疗的实施流程”已经逾期视撤失效。  除火疗外打气筒是什么意思_黄鳝种苗网,权健公司发家的产品还包括负离子卫生巾与保健鞋垫等产品。据此前央视报道,有权健公司经销商甚至鼓吹这款售价高达1068元一双的保健鞋垫能治疗心脏病以及前列腺炎。  权健公司官网介绍称,权健集团立足于健康产业,横跨医疗、中草药、保健品等多个大健康行业。但权健集团创始人束昱辉最为人熟知的,还是因为他曾经投资中超足球队,并有乘坐直升机空降球场激励球队的高调行为。与此同时,在权健公司官网中,束昱辉的另一身份是“古老秘方传人”,在互联网上检索有关权健公司的通稿,有如下描述:  “束董共收集对症于各类疑难杂症的中医药秘方已逾600副,全线产品均在此基础上创新研发而成,权健已成为国家中医药管理局批准的民间秘方挖掘、整理、转化推广基地。”  在2016年《新京报》起底束昱辉的报道中,这位被权健集团官网介绍为毕业于清华大学的创始人被质疑学历造假,束昱辉真实取得最高学历的学校疑似为盐城工学院。  束昱辉直接持股市值缩水近亿元  目前,权健公司共有三名股东,分别为权健集团、束昱辉与其子束长京。而权健集团则是由束昱辉与束长京二人共持。  坐拥销售额接近200亿元的权健公司,束昱辉也开始在资本市场有所动作。《每日经济新闻》记者注意到,这位权健集团的掌舵人与上市公司金财互联有着密切的联系。  公开资料显示,金财互联主营业务涵盖互联网财税和热处理两大业务板块,互联网财税业务的主要产品包括财税云服务。公司此前名为丰东股份,2017年3月,公司实施重大资产重组事项后,主营业务发生重大变化,由传统的热处理行业进入到互联网财税领域,同时公司也正式更名。  时间回拨到2015年3月,丰东股份发布了一条“控股股东股权结构发生变化的提示性公告”显示,公司控股股东大丰市东润投资管理有限公司(以下简称东润投资)内部结构发生变化,除了大股东朱文明继续增持股份外,股东名册里还新增了一位股东束昱辉,显示持股比例23.99%,朱文明持股比例为57.25%。  对于这次转型,2015年3月25日,兴业证券在一份研报中指出:“主业下滑的同时引入束昱辉为公司控股股东的新第二大股东,束昱辉的医疗健康和体育产业的背景将给上市公司的未来发展插上想象的翅膀”。  不过这次介入上市公司也引来质疑,当时丰东股份实际上与权健的主业并无瓜葛,主要从事热处理设备制造、专业热处理加工以及热处理售后服务。  权健集团的业务主要集中在医疗健康领域,2013年10月获直销牌照,不过除此之外,该公司还涉足体育产业,中超天津权健就是其旗下产业。根据一份2016年的重组预案显示,束昱辉掌舵的权健集团触角已伸向中草药、保健品、房地产、金融、体育等多个领域。束昱辉本人控制的核心企业和关联企业达22家。  2016年,束昱辉对丰东股份又有了新的动作。公司发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易事项获得证监会有条件审核通过。这笔交易中,束昱辉出资4.3亿元,认购丰东股份2664万股。交易完成后,束昱辉个人对丰东股份持股为5.43%。值得关注的是,他与丰东股份第一大股东朱文明已结为一致行动人,两人对丰东股份持股比例已达33.38%。  根据2018年金财互联半年报,公司目前第一大股东为江苏权健东润投资管理有限公司,占有公司19.75%的股权。天眼查显示,2016年7月,这家公司名称由“大丰市东润投资管理有限公司”变更为“盐城市大植物人苏醒_幼稚的反义词是什么网丰东润投资管理有限公司”。2016年11月,该公司名称又由“盐城市大丰东润投资管理有限公司”变更为“江苏权健东润投资管理有限公司”,束昱辉与朱文明的持股比例没有发生变更。  仅从束昱辉个人直接持股金财互联的股份情况来看,由于后者股价波动,其直接持股市值已浮亏近亿元。  2018年6月,金财互联实施了“10转6股派0.5元(含税)”的分红方案。至此,束昱辉个人直接持股增至4262.70万股,持股比例仍为5.43%。以金财互联截至12月25日的收盘价(7.90元/股)计算,束昱辉持股市值约3.37亿元,加上133万元(未考虑税费)分红所得,较其当初入股成本缩水近亿元。根据束昱辉当初入股时做出的承诺,其持股将锁定36个月。累计算来,束昱辉的持股在2019年11月下旬才能解禁流通。  不过,由于上市公司当初并未披露束昱辉增资公司控股股东江苏权健东润投资管理有限公司的成本,所以对于束昱辉这笔投资的盈亏情况,外界尚无法得知。  【相关报道】  权健火疗专利2015年就已“失效”? 顾客火疗事故频发  今天(12月25日)下午,丁香园发布的文章《百亿保健帝国权健,和它阴影下的中国家庭》引发舆论高度关注。《百亿保健帝国权健,和它阴影下的中国家庭》内容图片来源:丁香医生微信公众号截图  文章讲述了三年前,内蒙古自治区患癌女童周洋的家人让女儿放弃化疗,转而服用权健自然医学科技发展有限公司(以下简称权健公司)的抗癌产品,最后小女孩病情恶化身亡的事件。微博大V纷纷转发图片来源:微博截图  此外,文章中还提到了权健公司的“火疗”业务及其专利。  N+财经记者在国家知识产权局官方网站查询发现,关于火疗疗法,只检索到了由权健公司在2012年4月23日申请的一项名为“一种用于火疗的实施流程”的发明,申请号/专利号为2012101195474,发明人姓名为权健公司的法定代表人束昱辉。  该项发明的说明书摘要中介绍道,此发明设计的实施流程能够加速身体循环,增强肌体代谢,让脂肪有效转化、分解,是安全、自然、无痛苦、无副作用的有效减肥和活血靓肤的妙法。图片来源:一种用于火疗的实施流程说明书摘要 曾轶_托管费网 但该专利著录项目信息显示,此项发明目前的案件状态为“逾期视撤失效”。在2015年7月3日,专利审查部门已经向束昱辉发送了《视为撤回通知书》。权健公司专利已逾期视撤失效图片来源:国家知识产权局官网截图  除此之外,目前权健公司所持有的与火疗技术相关的有效专利,只有“一种火疗体用精油及其制备方法”,该专利不包括火疗的具体实施方法。  N+财经记者注意到,多家媒体此前曾报道过权健公司的火疗业务造成顾客人身伤害。据丁香园统计,近年来各地发生的大约20起烧伤严重的权健火疗事故,具有惊人的共同点——严重烧伤、高昂的治疗费、可怕的后遗症。  在中国裁判文书网上,记者也发现了与权健公司火疗事故相关的多起判决。记者通过大众点评搜索发现,在北京市与权健品牌相关的火疗馆数量达66家。  双方回应>>>  权健半夜发声明:文章不实、诽谤中伤 要求撤稿并道歉  权健称“百亿保健帝国阴影”文涉诽谤 作者:所写均有证据  丁香医生“正面刚”权健:不会删稿 欢迎来告浙江中学_错错错 莫莫莫网  延伸阅读>>>  7岁女孩之死牵出百亿保健帝国 又一个魏则西式悲剧?  权健陷“药品骗局”漩涡 离世女孩父亲欲再关于大自然的启示的作文_体能训练师网起诉  百亿保健帝国背后:权健千元可“入会” 曾陷健康权纠纷  反传销人士谈权健“保健帝国”:超出直销范围 模式类传销  权健子公司高管发展下线5000余人曾被控传销 被判处缓刑  起底争议旋涡之中的百亿保健帝国权健  不仅是个案真相 公众要的是整个“权健帝国”的真相(文章来源:每日经济新闻)

    

    

    

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